LTV는 집값 대비, DTI는 소득 대비 주택담보대출 상환액, DSR은 소득 대비 모든 대출 원리금의 비율입니다.
DSR은 총대출 1억 원 초과 시 은행권 40%, 비은행권 50%가 적용되는 가장 포괄적인 규제입니다.
스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 미리 반영해 한도를 보수적으로 계산하는 제도입니다.
셋 다 얼마까지 빌릴 수 있는지 정해주는 것이지만, 무엇을 기준으로 삼는지가 다른데요.
세 지표의 뜻과 계산법, 그리고 실제 규제가 어떻게 적용되는지 차례로 정리해 볼게요.🤓
✅ LTV : 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는가
LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율)는 담보가 되는 주택 가치에 대한 대출금의 비율입니다.
'LTV = 대출 가능 금액 ÷ 주택 담보가치 × 100'으로 계산하는데요.
예를 들어 LTV가 70%라면 5억 원짜리 주택으로 최대 3억 5,000만 원까지 대출이 가능합니다.
나머지 1억 5,000만 원은 자기자본으로 마련해야 하죠. 정부가 LTV 상한을 정해두고 있어 그 이상은 빌릴 수 없으며,
담보 가치에 비해 과도한 대출을 막는 안전장치 역할을 합니다.
✅ DTI와 DSR : 내 소득으로 감당할 수 있는가
DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율)는 연 소득 대비 연간 대출 상환 부담의 비율입니다.
주택담보대출의 원리금에 기타 대출의 이자를 더해 계산하죠.
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 한 걸음 더 나아가 모든 대출의 원리금을 전부 반영합니다.
주택담보대출은 물론 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론까지 포함되죠.
예를 들어 연 소득 5,000만 원인 사람이 모든 대출의 원리금으로 연 2,000만 원을 갚는다면 DSR은 40%입니다.
DTI가 기타 대출의 이자만 따지는 것과 달리, DSR은 원리금 전체를 반영합니다.
기준이 더 엄격한 만큼 실제 대출 한도에도 큰 영향을 주죠.
구분 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
기준 | 주택의 담보가치 | 연 소득 | 연 소득 |
반영 범위 | 해당 주택담보대출 | 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 | 모든 대출의 원리금 |
성격 | 담보 기준 한도 | 소득 기준 한도 | 가장 포괄적·보수적 |
실제 규제는 어떻게 적용될까?
총대출액이 1억 원을 넘으면 차주 단위 DSR 규제를 받아 은행권은 40%, 제2금융권은 50%가 한도가 됩니다.
총대출 1억 원 이하라면 차주 단위 DSR 규제는 적용되지 않지만, 금융회사가 자체 기준으로 상환 능력을 심사하는데요.
전세자금대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등 서민 생활과 밀접한 대출은 DSR 계산에서 제외되는 경우가 많습니다.
LTV와 DTI는 주택 소재 지역과 주택 보유 상황에 따라 차등 적용됩니다.
같은 집이라도 규제지역인지, 무주택자인지 생애최초 구입자인지에 따라 적용 비율이 달라지는데요.
규제지역 지정 현황은 국토교통부 홈페이지에서, 지역별 LTV·DTI 세부 기준은 금융위원회 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
그런데 이 지역별 기준은 정책에 따라 바뀌기도 합니다. 2026년 8월 기준 서울 전역(25개 자치구)과 경기 15개 지역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정된 상태입니다.
따라서 대출을 계획한다면 그 시점의 최신 기준을 꼭 확인해야 합니다.
미래 금리까지 반영하는 스트레스 DSR
스트레스 DSR은 실제 금리에 가상의 가산금리(스트레스 금리)를 더해 대출 한도를 계산하는 제도입니다.
실제로 그 금리로 이자를 내는 것은 아니고, 앞으로 금리가 올라도 갚을 수 있는지를 미리 점검해 한도를 보수적으로 잡는 장치죠.
예를 들어 실제 대출금리가 4%이고 스트레스 금리 3%P가 적용되면, 한도는 7% 금리를 기준으로 계산되는데요. 그만큼 빌릴 수 있는 금액이 줄어드는 셈입니다.
스트레스 DSR은 지역에 따라 적용 강도가 다르고, 금리 방식에 따라서도 차이가 납니다.
2025년 10월부터 수도권·규제지역 주택담보대출에는 스트레스 금리 하한 3%가 적용되고 있죠.
변동금리 대출에는 스트레스 금리가 온전히 반영되지만, 고정금리 기간이 길수록 낮게 적용돼 한도 면에서 더 유리합니다.
LTV, DTI, DSR은 주택 가격과 소득을 기준으로 대출 한도를 정하는 규제입니다.
집을 살 계획이라면 먼저 소득과 기존 대출을 바탕으로 DSR을 계산하고, 해당 지역의 LTV 기준을 확인해야 하는데요.
규제 기준은 자주 바뀌기 때문에 실제 대출을 받기 전에는 최신 기준을 확인하는 것이 중요합니다.
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