61세·11년 보유 1주택자의 반포자이 전용 84㎡ 보유세는 개편안 적용 시 약 1,627만 원으로, 현행 제도 대비 약 292만 원의 추가 세 부담이 발생할 수 있어요.
공정시장가액비율이 60%에서 70%로 상향되고, 과세표준 6억 원 초과 구간의 세율이 기존 1.0~2.7%에서 1.3~3.5%로 인상됨에 따라 고가 주택 보유자의 세액이 변동될 수 있어요.
2028년부터는 기존 '보유기간 공제'가 '거주기간 공제'로 전환될 예정이에요. 이에 따라 장기 보유 중이라도 실거주 요건에 따라 세액공제 혜택이 달라질 수 있어요.
공제를 받아도 고령 1주택자 보유세가 늘어나는 이유는 무엇인가요?
세제 개편안이 적용되면 고령자 및 장기 보유자에게 부여되는 세액공제 혜택보다, 과세 표준을 높이는 변수들의 변화 폭이 더 커질 수 있어요. 이는 크게 두 가지 요인에 기인해요.
첫째는 공정시장가액비율의 상향이에요. 공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 차감한 금액에 곱하여 종합부동산세 과세표준을 결정하는 지표예요. 이번 개편안에서 이 비율이 기존 60%에서 70%로 상향되면, 동일한 공시가격을 가진 주택이라도 과세 대상이 되는 금액(과세표준)이 커져 세 부담이 늘어날 수 있어요.
둘째는 세율 구간의 인상이에요. 2주택 이하 보유자의 경우, 과세표준 6억 원을 초과하는 구간의 세율이 기존 1.0~2.7%에서 1.3~3.5%로 상향 조정돼요. 특히 과세표준 6억 원 초과~12억 원 이하 구간의 세율이 0.3%포인트 인상됨에 따라, 고가 주택 보유자의 실질 납부 세액이 공제액보다 더 크게 증가할 가능성이 있어요.
구분 | 내용 |
|---|---|
보유자 가정 | 61세, 11년 보유 1주택자 |
올해(2026년) 보유세 | 약 1,133만 원 |
내년 현행 제도 유지 시 | 약 1,333만 원 (올해 대비 18% 증가) |
내년 세제 개편안 적용 시 | 약 1,627만 원 (올해 대비 44% 증가) |
현행 대비 추가 부담액 | 약 292만 원 (현행 대비 1.2배 수준) |
2028년부터 바뀌는 종부세 공제, '보유' 대신 '거주'가 기준이에요
세액공제 구조의 변화는 장기 보유 자산의 거주 전략에 영향을 줄 수 있어요. 현재 1주택자 세액공제는 만 60세 이상 고령자와 5년 이상 보유자에게 종부세 산출세액의 일부를 감면해 주는 제도예요.
기존에는 주택을 소유한 기간만을 기준으로 혜택을 주는 '보유기간 공제' 방식이었으나, 2028년부터는 실제 해당 주택에 거주한 기간을 기준으로 하는 '거주기간 공제'로 전환될 예정이에요. 이에 따라 2027년에는 과도기적 조치로 보유공제를 기존의 50% 수준만 인정하며, 2028년 이후에는 실거주 여부가 공제액을 결정하는 기준이 돼요.
세액공제 변화 및 한도 규정
2027년(과도기): 보유공제 적용 시 기존 인정 금액의 50%만 반영하며, 세액공제 총액 한도는 800만 원이에요.
2028년 이후(전면 시행): 보유기간 공제는 폐지되고 거주기간 공제로 대체되며, 세액공제 총액 한도는 600만 원이에요.
종부세 세율 인상이 적용되는 주택 가격대는 어디인가요?
세율 인상은 모든 주택에 일괄 적용되는 것이 아니라, 특정 과세표준 구간을 초과하는 주택에 집중돼요. 이번 개편안의 주요 내용은 과세표준 6억 원을 초과하는 구간이에요.
아시아경제 보도에 따르면, 과세표준 6억 원에서 12억 원 사이 구간의 세율이 0.3%포인트 인상돼요. 이를 실제 시장 가격으로 환산하면 시가 기준 약 32억 7,000만 원 초과부터 45억 1,000만 원 이하에 해당하는 주택들이 인상 대상에 포함돼요. 서울 전체 가구의 약 9%인 9만 2,000가구가 이 구간에 포함되어 있어, 고가 주택 보유자의 세 부담 변화를 살펴볼 필요가 있어요.
결론적으로, 세액공제 대상인 고령 장기보유자라 하더라도 이번 세제 개편안의 영향에 따라 세 부담이 달라질 수 있어요. 실제 시뮬레이션 결과가 보여주듯, 공정시장가액비율의 상향과 세율 구간 조정이 맞물리면서 61세·11년 보유자의 반포자이 전용 84㎡ 보유세는 현행보다 약 1.2배 증가한 1,627만 원에 달할 것으로 예측돼요.
따라서 향후에는 단순히 주택을 오래 보유하는 것뿐만 아니라, 과세표준을 확인하고 실거주 요건을 점검하는 것이 중요해요. 2028년부터는 거주 기간이 공제의 기준이 되므로, 실거주 여부에 따른 세액 변동 폭을 미리 확인해 보는 것이 좋아요. 국회 심의 결과에 따라 최종 세율과 공제 방식이 변동될 수 있으므로, 확정 법안이 공포되면 본인의 자산 가치를 바탕으로 다시 한번 계산해 보시길 권해요.