8월 발표안 기준, 한남더힐 전용 235㎡ 실거주 1주택자의 보유세는 약 1억 3,028만 원으로 올해 대비 70.7% 늘어나 자산 운용 계획에 참고가 필요해요.
실거주와 비거주의 기본공제 격차는 8월안 대비 9월 정부안에서 완화되었으며, 비거주 공제액이 12억 원으로 유지됨에 따라 세 부담 증가 폭이 조정되었어요.
공시가격 14억 원 이하 아파트는 실거주 시 기본공제 14억 원 상향에 따라 보유세가 줄어들 수 있어요.
8월 발표안 기준, 초고가 아파트 보유세 시뮬레이션
8월 발표된 개편안에 따르면, 초고가 아파트 소유자는 실거주 여부에 따라 보유세 부담이 달라지는 구조예요. 내년 공시가격이 올해 상승률의 50% 수준으로 상승한다고 가정할 때, 실거주를 유지하더라도 보유세가 기존 대비 50% 이상 증가할 수 있어 세금 납부를 위한 자금 계획이 필요해요.
여기서 종부세 기본공제는 공시가격에서 일정 금액을 차감한 후 남은 과세표준에 세율을 적용하는 방식이에요. 8월안은 실거주 1주택자에게는 14억 원의 공제를 적용하지만, 비거주자에게는 9억 원을 적용하여 비거주 시 세 부담이 높아지도록 설계되었어요.
구분 (8월 발표안 기준) | 올해 보유세 | 내년 실거주 1주택 | 내년 비거주 1주택 |
|---|---|---|---|
한남더힐 (전용 235㎡) | 약 7,633만 원 | 약 1억 3,028만 원 (+70.7%) | 약 1억 4,086만 원 (+84.5%) |
래미안퍼스티지 (전용 84㎡) | 약 1,905만 원 | 약 2,986만 원 (+56.8%) | 약 3,540만 원 |
반포자이 (전용 84㎡) | 약 1,810만 원 | 약 2,764만 원 (+52.7%) | 약 3,318만 원 |
실거주와 비거주의 공제액 차이, 정부안에서 어떻게 바뀌었나요?
8월안은 실거주자와 비거주자 간의 기본공제 격차를 5억 원으로 설정하여 비거주 1주택자의 세 부담이 높아지는 구조였어요. 이 설계에 따르면 반포자이 비거주자는 실거주자보다 554만 원을 더 납부해야 하며, 한남더힐의 경우 그 격차가 1,000만 원을 넘어서게 돼요.
그러나 9월 1일 발표된 정부안은 이러한 세 부담 증가를 완화하기 위해 공제 격차를 조정했어요. 비거주 1주택자의 기본공제를 9억 원으로 축소하려던 계획 대신, 현행 수준인 12억 원을 유지하기로 했기 때문이에요.
항목 | 8월 3일 발표안 | 9월 1일 정부안 |
|---|---|---|
실거주 1주택 기본공제 | 14억 원 (현행 12억 원 상향) | 14억 원 유지 |
비거주 1주택 기본공제 | 9억 원 (축소안) | 12억 원 (현행 유지) |
세 부담 상한 | 200%로 상향 | 150% 유지 (현행) |
정부안이 적용되면 실거주와 비거주의 공제 차이는 2억 원으로 줄어들어요. 또한 세 부담 상한을 현행 150%로 유지함으로써, 8월안에서 나타났던 세액 증가 폭을 조절하는 역할을 해요.
공시가격 14억 원 이하 아파트의 보유세 전망
모든 주택의 세 부담이 증가하는 것은 아니에요. 8월안 분석 결과, 내년 공시가격 기준 14억 원 이하 아파트는 오히려 보유세가 낮아질 가능성이 있어요. 이는 실거주 1주택자에 대한 기본공제 한도가 14억 원으로 상향 조정됨에 따라, 과세표준이 낮아지는 효과가 있기 때문이에요.
영등포, 동작, 강동, 강북구 일대 및 한강벨트의 20평대 아파트가 이에 해당할 수 있어요. 이번 개편안은 초고가 주택의 세 부담을 조정하면서도, 공시가격 14억 원 이하의 거주용 주택에 대해서는 실거주 공제 상향을 통해 부담을 완화하는 구조를 취하고 있어요.
초고가 아파트 보유세의 핵심은 실거주 여부에 따른 공제액 차이와 최종 확정될 정부안의 세 부담 상한 규정이에요. 8월 발표안 기준으로는 실거주를 하더라도 보유세가 크게 늘어날 가능성이 있었으나, 9월 정부안은 비거주 공제를 12억 원으로 유지하고 세 부담 상한을 150%로 유지하여 세액 상승 폭을 완화했어요.
자산 관리를 위해서는 변화하는 공제 기준에 맞춰 본인의 예상 세액을 미리 점검해 보는 것이 중요해요. 내 집의 예상 공시가격을 확인하고 실거주 여부에 따른 공제액 차이를 계산하여 세금 납부를 위한 자금을 미리 준비해 두는 것이 좋아요. 정부안은 현재 국회 심사 단계에 있으므로, 최종 확정된 기준과 세액공제 한도를 바탕으로 다시 한번 세액을 확인하는 과정이 필요해요.
*출처:
- 반포자이 국평 보유세 1810만→2764만원…한남더힐 1058만원↑ | https://www.asiatoday.co.kr/kn/view.php?key=20260803010000782 | 아시아투데이
- '반포자이' 국평 보유세 1810만→2764만원…비거주 땐 3318만원 | https://mobile.newsis.com/view/NISX20260803_0003734735 | 뉴시스
- 초고가 핀셋 증세… '반포 자이' 1810만원 → 2764만원 [2026 세제 개편안] | https://segye.com/newsView/20260803518188 | 세계일보
- 종부세 비거주 1주택자 기본공제 12억 유지…세부담 상한 '원상복구' | https://news.mtn.co.kr/news-detail/2026090114335042821 | 머니투데이방송(MTN)
- 정부, 비거주 1주택 종부세 공제 12억원 유지…9억원 축소안 철회 | https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000332033 | SBS Biz