전세계약, 내 보증금은 안전할까?

핵심 요약

「주택임대차보호법」은 보증금 반환 등 임차인의 주거안정을 지켜주는 법이에요.

임차인 보호를 위한 제도로는 대항력, 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제권, 임차권등기명령제도, 갱신요구권, 월세 및 전세금 증액제한 제도 등이 있어요.

은행에서 주택을 담보로 대출을 받는 경우라면, 「주택임대차보호법」의 내용은 담보가치의 측면에서 검토할 필요성도 있어요.

대한민국의 주택 임차가구는 전체 가구의 상당 부분을 차지하고 있어요. 국토교통부 「2024년 주거실태조사」 결과에 의하면, 대한민국의 임차가구 비율은 38% 수준인데, 최근 전월세 시장의 변화가 급격한 가운데, 과거 전세사기와 보증금 미반환 문제를 겪으면서 임차인의 주거 안정과 보증금 보호에 대한 사회적 관심도 크게 높아졌어요.주택을 빌려 거주하는 임차인에게 임대차계약은 단순한 계약을 넘어 삶의 터전과 상당한 규모의 재산을 함께 다루는 법률행위라는 점에서 임차인이 「주택임대차보호법」상 어떠한 권리를 보호받을 수 있는지 꼼꼼하게 살펴볼 필요성이 있어요.

주택임대차보호법은 어떤 법일까요?

주택임대차보호법은 쉽게 이야기해서 임차인의 보증금 보호를 비롯하여 임차인의 주거 안정을 위한 법이라고 할 수 있어요. 주택임대차 계약은 일반적인 계약과는 다른 특징이 있어요. 주택은 대부분의 사람들에게 단순한 거래 대상이 아니라 생활의 기반이기 때문이에요. 세입자가 전세 계약을 체결하고 실제 거주를 시작한 후 집주인이 주택을 다른 사람에게 팔아버렸는데, 세입자가 새로운 집주인에게 아무런 권리를 주장할 수 없다면 주거생활이 매우 불안정해질 수 있어요. 그래서 주택임대차보호법이 필요한 거예요.

예를 들어 A씨가 집주인과 2년의 전세 계약을 체결하고 입주했는데, 집주인이 얼마 지나지 않아서 해당 주택을 B씨에게 팔았어요. 일반적인 계약 관계만 생각한다면 “나는 A씨와 계약을 했는데 이제 소유자가 B로 바뀌었으니 어떻게 되는 것인가?”라는 문제가 발생할 수 있어요. 하지만 「주택임대차보호법」은 이러한 문제를 해결하기 위해 일정한 요건을 갖춘 세입자에게 특별한 보호 수단을 인정해요. 쉽게 표현하면, “집주인이 바뀌더라도 일정한 요건을 갖춘 세입자의 권리는 쉽게 사라지지 않아요”라는 것이에요.

임차인은 어떤 보호를 받을 수 있을까요?

「주택임대차보호법」에는 임차인을 보호하기 위한 여러 가지 제도가 있어요. 구체적으로 살펴볼게요.

✍🏻집주인이 바뀌어도 임대차계약을 계속 주장할 수 있어요 : 대항력

대항력이란 임차인이 임대차계약 내용을 제3자에게 주장할 수 있는 힘을 의미해요. 「주택임대차보호법」상 임차인이 주택을 ① 인도받고(=입주), ② 주민등록(=전입신고)을 하면 그 다음 날부터 대항력이 발생하도록 하고 있어요. 예를 들어 10월 8일에 이사를 하고 전입신고까지 했다면, 10월 9일에 대항력이 발생해요. 대항력이 있으면 주택이 매매되어 소유자가 바뀌어도 세입자는 새로운 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있어요.

✍🏻경매에서 보증금을 먼저 받을 수 있어요 : 우선변제권

임차인이 걱정하는 가장 큰 문제는 집주인이 보증금을 반환하지 않거나 주택의 경매가 진행되는 경우에는 “내 보증금은 어떻게 되는가?”라는 문제예요. 이때 중요한 것이 우선변제권이에요. 우선변제권이란 임차주택이 경매나 공매되는 경우 그 매각대금에서 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말해요. 이를 위해서는 임차인이 주택을 ① 인도받고(=입주), ② 주민등록(=전입신고)하고 ③ 임대차계약서의 확정일자를 받아야 해요. 확정일자라는 것은 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 것을 법적으로 확인해 주는 장치를 말해요.

확정일자 신청방법은 ① 관할 읍·면·동 주민센터 또는 관할 지방법원 및 등기소에 방문해서 신청하는 방법과(필요서류 : 신분증, 임대차계약서 원본) ② 대법원 인터넷 등기소에서 인터넷 신청하는 방법(필요서류 : 인증서, 계약서 스캔본)이 있어요.

✍🏻경매에서 보증금 일정액은 제일 먼저 받을 수 있어요 : 최우선변제권

「주택임대차보호법」은 모든 임차인을 동일하게 보호하는 것에 그치지 않고, 일정한 요건을 갖춘 소액임차인에 대해서는 보다 특별한 보호장치를 두고 있어요. 바로 최우선변제권이에요. 소액임차인은 일정한 보증금 이하의 임차인으로서 법에서 정한 요건(경매 신청 등기 전까지 주택 ① 인도, ② 주민등록)을 갖춘 경우, 경매 등의 상황에서 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있어요. 이는 주거생활의 기반이 되는 소액보증금만큼은 최소한 보호할 필요가 있다는 정책적인 취지에서 마련한 제도예요. 다만, 소액임차인의 범위와 최우선변제되는 금액은 지역과 시기 등에 따라서 달라질 수 있어요. 아래의 표에서는 현행(2023.02.21 이후) 「주택임대차보호법」상 지역별 최우선변제 가능 금액을 설명하고 있어요.

지역	최우선변제금액	최우선변제 임차인 범위 (보증금)
서울특별시	5,500만원	1억 6,500만원
과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포	4,800만원	1억 4,500만원
광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	2,800만원	8,500만원
그 밖의 지역	2,500만원	7,500만원
※ 최우선변제금액이 주택가액의 1/2를 초과하는 경우 주택가액의 1/2에 해당하는 금액까지 최우선변제 가능

(출처 : 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 내용 정리)

예를 들어 서울특별시 소재 주택을 전세보증금 1억 5천만 원에 임차하고 있는 임차인이 경매신청 등기 전에 이사하여 전입신고까지 마쳤다면, 경매에서 5,500만원까지는 가장 먼저 돌려받을 수 있어요. 그런데 만약, 동일한 상황에서 보증금 1억 7천만 원으로 임차하고 있는 임차인이 있다면 소액임차인이 아니어서 최우선변제받을 수 있는 금액은 없어요.

✍🏻집주인에게 보증금을 받지 못했어요 : 임차권등기명령

임대차계약이 종료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우도 있어요. 이 경우 임차인이 법원의 명령에 따라 임차권을 등기할 수 있도록 하는 제도가 임차권등기명령 제도예요. 임차권등기가 이뤄지면 임차인이 이사를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어요.

임차 주택 소재 관할법원에 신청하며 법원에 직접 방문해서 접수하거나 전자소송 온라인 신청(ecfs.scourt.go.kr 대한민국 법원 전자소송 포털)으로 신청 가능해요.

✍🏻계약갱신요구권과 임대료 인상 제한

「주택임대차보호법」의 보호는 보증금에만 국한하지 않아요. 임차인이 안정적으로 거주를 이어갈 수 있도록 계약갱신요구권이라는 제도도 마련하고 있어요. 임차인은 법에서 정한 요건과 기간 내에서 집주인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없어요. 또한 차임 등의 증액과 관련해서도 법에서 일정한 제한을 두고 있어요. 이러한 제도들은 결국 하나의 목적을 가지고 있어요. 바로 “주택 임차인이 계약 기간 종료 후에 주거지를 잃을 수 있다는 불안에서 벗어나 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 것”이에요.

주택담보대출을 받을 경우 고려해야 할 사항

주택담보대출을 받는 경우에는 조금 다른 관점에서 접근해야 해요. 은행의 입장과 임차인의 입장에서 각각 살펴보도록 할게요.

✅금융기관이 임대차관계를 중요하게 보는 이유는?

금융기관 입장에서 가장 중요한 것은 결국 대출금의 회수 가능성이에요. 주택의 시장가격이 10억 원이고 금융기관이 6억 원을 대출했다고 가정해 보면, 겉으로 보면 담보가치는 충분해 보이죠? 해당 주택에 보증금 4억 원의 임차인이 있고, 그 임차인에게 대항력과 우선변제권이 인정된다면 상황은 달라질 수 있어요. 경매가 진행되는 경우 임차인의 권리가 먼저 고려될 수 있기 때문이에요. 따라서 은행이 평가하는 실질적인 담보가치를 판단하기 위해서는 주택의 시장가격 외에 임차인의 보증금과 그 우선순위 등을 함께 고려해야 해요.

결국, 임차보증금은 임차인의 권리이면서 은행이 고려해야 할 담보가치이기도 해요. 그래서 임차인의 대항력 및 우선변제권, 소액임차인 해당 여부를 함께 살펴보고 대출 결정을 해요.

✅임차인도 은행의 근저당권을 확인해야 해요

반대로 임차인도 은행의 근저당권을 확인할 필요가 있어요. 가령, 전세보증금이 5억 원인데 주택에 이미 선순위 근저당권이 4억 원 설정되어 있다고 가정해 보면, 주택가격이 충분하게 높다면 문제가 없을 수도 있지만, 주택가격이 하락하거나 경매가 진행되는 경우에는 상황이 달라질 수 있어요. 경매가 진행되는 경우 근저당권이 임차인보다 선순위인 경우 임차인은 낙찰자에게 임대차계약을 주장할 수 없어요.

근저당권보다 후순위인 경우는 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우도 같아요. 이런 경우는 결국, 경매 절차 내에서 배당신청을 통해 보증금을 회수할 수밖에 없는데, 매각금액이 충분하지 않다면, 보증금 일부 또는 전액을 반환받지 못할 수 있어요.

❓부동산임대차보호법 관련 자주 묻는 질문

나의 전세보증금을 보호받기 위해서 해야 할 일을 정리해 보면?

우선, 근저당권이 설정된 주택은 임대차계약을 가급적 하지 않는 것이 좋아요. 앞에서 살펴본 바와 같이 경매가 진행되는 경우, 보증금 일부 또는 전액을 반환받지 못할 수 있기 때문이에요. 다음으로는 입주 후에는 반드시 전입신고(대항력)를 하고 확정일자(우선변제권)를 받아야 해요. 그리고 계약이 종료되었는데 보증금을 받지 못하고 있다면 임차권등기명령 신청도 고려해야 해요.

근저당권과 임차인의 권리 중 누가 먼저인가요?

임대차계약의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 날의 다음 날 효력이 생기므로, 해당 날짜와 근저당권의 설정일(등기사항증명서 상 접수일)을 비교하여 판단해요. 중요한 것은 대항력의 효력발생일은 주택의 인도와 주민등록을 마친 날의 다음 날이라는 점이에요. 만약, 주민등록까지 마친 날과 근저당권 설정일이 같은 날이라면, 근저당권이 우선해요.

은행 근저당권보다 먼저 주택 인도, 전입신고(대항력 有)를 했고 확정일자(우선변제권 有)까지 받은 임차인이 경매에서 배당신청을 했는데, 보증금의 절반 밖에 반환을 받지 못했어요. 이 경우, 보증금 절반은 돌려받지 못한 상태에서 집을 비워줘야 하나요?

아니요. 위의 임차인은 은행 근저당권보다 선순위 대항력이 있는 임차인이므로 보증금 절반을 낙찰자로부터 모두 받기 전까지 임대차계약 관계를 계속 주장할 수 있어요.
* 근거법률 : 「주택임대차보호법」 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.)

🙋🏻주택임대차보호법을 이해하는 것이 내 권리를 지키는 방법

「주택임대차보호법」은 임차인의 권리를 다양하게 지켜주고 있는 법이면서, 은행에서 대출을 받는 사람이나 은행 입장에서도 반드시 고려해야 할 대상이에요. 임차인에게 중요한 권리가 대출을 받을 때에는 곧 담보가치의 중요한 구성요소라 할 수 있고, 결국 「주택임대차보호법」을 이해하는 것이 내 권리를 지키는 방법이 될 수 있어요.