재개발 사업, 재건축 사업의 절차는 「정비구역지정 → 조합설립 → 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가 → 이주 및 해체 → 착공 및 준공」 이에요.
서울특별시 신속통합기획으로 재개발 재건축 사업을 진행하는 경우 정비구역 지정에서 준공에 이르기까지 12년의 표준처리기한을 정하고 있어요.
재개발, 재건축 사업 절차 내에서 지원가능한 금융은 크게 보면 조합운영비 대출, 사업비/PF대출, 조합원 이주비 대출, 조합원 추가분담금, 중도금, 잔금 대출 등이 있어요.
재개발, 재건축 사업이란?
🔸재개발 사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량한 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 의미합니다.
🔹재건축 사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량한 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 의미합니다.
쉽게 이야기하자면 재개발 사업은 단독주택 밀집지역 등에서 “동네를 새로 만드는 사업”이라면 재건축 사업은 공동주택 밀집지역 등에서 “아파트를 새로 짓는 사업”입니다.
재개발, 재건축 사업의 절차상 가장 큰 차이는 안전진단입니다.
재개발 사업과 달리 재건축 사업 시 안전진단은 필수적 절차이며, 정비계획 수립 시점에서 진행합니다.
재건축 사업의 최대 변수이며, 이 절차 때문에 실무적으로는 재개발 사업보다 재건축 사업이 더 오래 걸립니다.
⏰재개발, 재건축 사업의 절차와 소요기간
재개발, 재건축 사업 절차는 『도시 및 주거환경정비법』 등의 법령에서 정하고 있으나, 소요기간에 대해서는 구체적으로 정의하기 어렵습니다.
사업의 종류에 따라 소요기간이 상이하고, 법적, 경제적 환경에 따른 변수가 다양하게 적용될 수 있기 때문입니다.
다만, [그림1]에서 보는 바와 같이 서울시 신속통합기획으로 재개발, 재건축 사업을 하는 경우는 표준처리기한을 정하고 있습니다.
🔹신속통합기획은 정비계획의 수립단계부터 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획을 의미하는데,
[그림1]에서 제시된 표준처리기한을 기준으로 각 조합은 공정관리계획을 수립하게 됩니다.
신속통합기획이 사업 소요기간을 상당 부분 줄여주는 제도임에도 불구하고 공시하고 있는 표준처리기한이 정비구역 지정에서 준공에 이르기까지 총 12년 소요되는 것을 보면 재개발, 재건축 사업이 상당히 장기간을 요하는 사업임을 알 수 있습니다.
일반 재개발, 재건축 사업의 경우는 신속통합기획 대비 정비구역 지정 단계 및 사업시행인가 심의 단계 등에서 최소 3년 이상 더 소요되는 것이 일반적이며, 더욱이 앞에서 살펴본 바와 같이 재건축 사업은 정비구역 지정 단계에서 안전진단을 실시해야 하고 안전진단 통과여부에 따라 소요기간이 더욱 추가될 수 있습니다.
🏦재개발, 재건축 사업 절차 내 금융지원
재개발, 재건축 사업에서 금융은 크게 4개로 나뉩니다.
①사업 초기단계의 조합 운영비 대출, ②사업 핵심 진행 단계의 사업비/PF대출, ③이주단계 조합원 이주비 대출, ④사업 마무리 단계 조합원 중도금, 잔금 대출 등이 있습니다.
사업초기 – 조합 운영비 대출
재개발, 재건축 사업의 초기단계, 즉, 추진위원회 및 조합설립단계에서 조합의 운영비(설계비, 용역비, 사무실 운영비용 등) 용도의 자금에 대한 여신 지원이 가능합니다. 사업초기이다 보니 불확실성이 커서 담보력이 부족한 것이 일반적이므로 신탁, 브릿지론의 형태가 많이 사용됩니다.
사업 핵심 진행 단계 – 사업비/PF대출
사업시행인가 이후 관리처분계획인가 전후 시점에서는 토지비, 공사대금, 각종 부담금 등 용도의 자금에 대한 여신 지원이 가능합니다. 사업성을 담보로 하므로 시공사의 연대보증을 같이 진행하는 것이 일반적입니다.
이주단계 – 조합원 이주비 대출
관리처분계획인가 이후, 조합원들이 이주를 시작하는 시점에 타지역 전세, 월세 등으로 이동하기 위한 자금을 지원할 수 있습니다. 실무상으로는 집단대출의 성격이 강합니다.
사업 마무리 단계 – 추가분담금, 중도금, 잔금 대출
일반분양 공고 직전 및 착공 이후 시점 조합원들이 부담해야 할 추가분담금, 중도금, 잔금에 대한 재원을 마련하는 단계입니다. 관리처분계획인가 시점에서는 조합원들의 지위가 확정되며, 추가적으로 부담해야 할 분담금이 발생할 수 있으므로 이에 대한 여신 지원이 필요합니다. 이 시점에서는 새 아파트의 가치가 중요하며, 준공 및 입주 지연에 대한 리스크를 고려하게 됩니다.
대표적인 예로 서울특별시 정비사업 정보몽땅(cleanup.seoul.go.kr), 경기도 정비사업 온누리(www.gg.go.kr) 등이 있습니다.
재개발, 재건축 사업은 긴 호흡을 가지고 따라가야 하는 사업입니다.
사업 유형별로 절차가 상이하고 예상 소요기간의 변수도 다양하므로, 현재의 사업 단계별로 고려해야 할 사항들을 체크하고 필요로 한 금융지원에 대해서도 꼼꼼하게 확인해 보시길 바랍니다.✅