서울시 내 연립주택을 매수하려고 합니다.
서울시 내 아파트는 토지거래허가 대상이며, 실거주를 해야 하는 것은 알고 있습니다. 그런데 연립주택은 토지거래허가 대상에서 제외되어 2년 실거주 의무를 적용받지 않는다는 얘기도 들립니다.
서울시 내 연립주택은 매수 후 임대를 놓을 수 있나요?
2025년 6월 토지거래허가 대상을 ‘아파트’로 한정한 뒤 단지 내 연립주택을 활용한 규제 우회 사례가 늘어나자, 정부는 10·15 주택시장 안정화 대책을 통해 투기과열지구와 동일한 지역에 소재한 ‘아파트’ 및 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 비아파트(연립·다세대주택)’를 토지거래허가 대상으로 확대하였습니다.
이에 따라 매수하려는 매물이 아파트가 1개 동이라도 포함된 단지 내 연립주택이라면, 허가를 받아야 거래가 가능하며, 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 대표적으로 한남더힐이 이에 해당하는 단지입니다.
10·15 대책과 별개로 비아파트(연립·다세대·단독주택)는 정비사업 유형, 사업 진행 단계, 거래 방식에 따라 허가 여부가 달라지므로 이에 대한 세부적인 검토가 필요합니다.
대표적으로 서울시의 신속통합기획(신통기획) 후보지로 선정된 정비사업장은 선정과 동시에 해당 구역 전체가 토지거래허가구역으로 지정되기 때문에 비아파트라 하더라도 거래 전 토지거래허가를 득해야 합니다.
공공재개발 사업장도 동일하게 서울시가 별도로 토지거래허가구역으로 지정하므로, 해당 구역 내 비아파트는 허가 없이 거래할 수 없습니다.
위 두 경우에는 10·15 대책과는 별개로 적용되며, 지정구역 경계가 동(洞) 단위가 아닌 지번 단위로 설정되므로 개별 확인이 필요합니다.
신통기획과 공공재개발이 아니더라도 재개발 사업장의 비아파트는 관리처분인가 이후부터는 토지거래허가 대상으로 전환됩니다. 만약 이미 철거가 진행되어 즉시 실거주가 불가능하다면 준공 이후로 2년 거주 의무가 유예되며, 주택 멸실 전까지 거주한 기간은 실거주 기간에 산입됩니다.
토지거래허가 대상임에도 거래 방식에 따라 토지거래허가가 면제되는 경우가 있습니다. 대표적으로 경매 · 상속으로 취득하는 경우에는 부동산거래신고법상 허가 대상에서 제외되어 실거주 의무가 발생하지 않습니다.
증여로 주택을 취득하는 경우에는 증여 유형에 따라 허가 대상이 달라집니다. 순수 증여(무상증여)는 대가 없이 재산을 이전하는 것이므로 허가 대상이 아니지만 부담부 증여는 증여자의 대출금과 임대보증금 반환 채무 등을 수증자가 인수하는 조건의 증여이므로, 이 경우에는 유상 거래와 동일하게 토지거래허가 대상이 되고 실거주 의무도 발생합니다.
부동산거래신고법에 따라 토지거래허가 대상인 경우에는 반드시 계약 전에 허가를 받아야 하며, 허가일로부터 4개월 이내 실입주 및 2년 거주가 필요합니다.
단, 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예가 가능한 경우도 있습니다.
정부는 2026년 5월 12일 임대 중인 주택 매도 개선을 위해 대책 발표일(’26.5.12.)부터 계속 무주택을 유지한 자가 임대 중인 주택을 매수할 경우, 실거주 유예를 받을 수 있도록 예외를 적용했습니다. 발표일(’26.5.12.) 기준 체결된 임대차 계약상의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무가 유예되나, 늦어도 2028년 5월 11일 내로는 실입주해야 합니다.
실거주 유예를 받기 위해서는 연말(’26.12.31.)까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청하여 허가를 받아야 하고, 허가일로부터 4개월 이내 주택을 취득(등기)해야 합니다.
본 자료는 2026년 6월 말 기준으로 작성되어 2026년 7월 7일 발간된 책자 「2026 혜안」 원본 내용을 그대로 반영하였으며, 현재 시점의 내용과 다를 수 있습니다.