노후 부동산은 수익이 많이 나지도 않으면서 관리하는 데 있어 어려운 점이 많습니다. 게다가 자녀들에게 증여 시 높은 세율로 인해 증여 효과도 낮습니다.
최근 자산 이전 및 절세 전략의 일환으로 ‘프로젝트 리츠’에 대한 관심이 확대되고 있는데, 부동산의 개발 및 운용 구조에 대한 이해가 필요해 일반인들 입장에서 다소 어렵게 느껴질 수 있습니다.
실제로 증여에 있어 효율적인가요? 실행에 있어 어렵지는 않나요?
노후 부동산을 자녀에게 이전하는 방식이 빠르게 바뀌고 있습니다.
과거에는 단순 증여나 법인 전환이 주된 수단이었다면, 최근에는 ‘프로젝트 리츠(Project REITs)’를 활용한 구조적 승계 전략이 고액자산가들 사이에서 확산되는 추세입니다. 단순 절세를 넘어 자산 이전, 현금 흐름 유지, 가치 상승까지 동시에 노릴 수 있다는 점이 주목받게 된 배경입니다.
부동산투자회사법 시행령 개정(2025.11.28 시행)으로 출시된 프로젝트 리츠는 기존 부동산 개발 투자 구조였던 PFV를 대체하고 보유 부동산을 인허가 후 준공 및 운영할 동안 전 기간에 걸쳐 이용할 수 있는 투자구조라 거래세 절감뿐 아니라 일정 요건 충족 시 소득공제도 받을 수 있어 절세의 집결체라 볼 수 있습니다.
절세의 장점도 있지만, 프로젝트 리츠는 부모·자녀 간 투자 순위에 따라 출자 비율에 비례하지 않는 차등 배당 기준을 적용할 수 있어 투자금 대비 더 많은 이익이 자녀에게 돌아가게 할 수 있어 직접 증여 대비 증여의 효과 또한 좋습니다.
이러한 장점이 많은 프로젝트 리츠이기에 정부에서도 편법 증여를 막기 위한 장치도 있습니다. 주요 장치로 1) 프로젝트 출자 후 5년 내 건축 허가 또는 건물 착공 시 가치 상승분에 대한 증여세 납부 리스크가 있으며, 2) 준공 후 5년 이내 30% 이상을 공모해야 하는 의무 불이행 시 노후 부동산 현물 출자에 따른 과세 이연도 불가합니다. 장점이 많은 만큼 규제도 있지만, 이에 대한 다양한 대응 방안도 있습니다.
비전문가로서 노후 부동산을 개발하는 것은 설계, 인허가, 자금 조달(B/L, PF), 시공사 선정, 착공, 감리/CM(공사관리), 준공, 임대, 분양/매각 등을 직접 해야 함에 따라 실행 난이도가 상당히 높으며, 개발하고자 하는 상품 기획에 따라 최종 매각·증여까지 장기간 마음고생을 할 수도 있습니다. 노후 부동산을 보유하고 있다면, 반드시 당사 전문가와 상의하시어 사전에 면밀히 검토해 보실 것을 추천드립니다.
본 자료는 2026년 6월 말 기준으로 작성되어 2026년 7월 7일 발간된 책자 「2026 혜안」 원본 내용을 그대로 반영하였으며, 현재 시점의 내용과 다를 수 있습니다.