보유하고 있는 부동산을 자녀가 무상으로 사용해도 되나요?

2026.10.015분

수도권 중심 상업지역에 시가 20억 원 상당의 상가를 보유하고 있습니다. 장기간 임대가 되지 않아 고민 중인데, 아들이 새로 사업을 시작할 예정이라고 합니다.

평소 아들이 사업을 시작하면 보증금과 임대료 정도는 지원해 주어야겠다고 생각하고 있었는데, 마침 보유 중인 상가가 공실이니 보증금과 월세를 받지 않고 임대하면 증여세를 절감할 수 있지 않을까요?

상속세 및 증여세법 제37조에서는 “부동산 무상사용에 따른 이익의 증여”라고 규정하고 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우 기준금액 초과 시 증여재산가액으로 계산합니다.

질문 내용과 같이 아들이 부동산을 무상으로 사용하는 경우, 증여세뿐만 아니라 부동산을 임대한 아버지에게도 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 부가가치세와 종합소득세까지 부과됩니다. 제때 신고하지 않을 시 가산세까지 포함되어 세 부담이 증가할 수 있습니다.

아버지에게

부과되는

부가가치세

(6개월 기준)

시가가 분명한 경우 : 월 임대료 시가 × 6개월
시가가 불분명한 경우 : [(시가 × 50%) – 전세보증금] × 정기예금 이자율(3.1%) × 6/12
20억 × 50% × 3.1% × 6/12 = 15,500,000원
부가가치세 : 15,500,000원 × 10% = 1,550,000원
👉 1,550,000원 × 2 × 5개년 = 15,500,000원 (가산세 별도)

아버지에게

부과되는

종합소득세

수입금액 : 31,000,000원, 필요경비 : 11,000,000원 (가정)

소득금액 : 20,000,000원
👉 최고세율 적용 시 : 9,000,000원 (가산세 별도)

아들에게

부과되는

증여세

(과거 증여 이력 없음)

부동산 무상사용이익은 5년 단위로 계산하며, 증여이익이 1억 원 이상인 경우 증여세 과세
무상사용 증여이익 (5년마다 증여세 과세)

* 부동산 시가 × 연간사용요율(2%) × 3.79079(10%, 5년 연금현가계수)

👉 질문의 경우 증여이익계산 및 증여세액
20억 × 2% × 3.79079 = 151,631,600원