1주택 실거주자는 기본공제가 14억 원으로 상향되나, 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 인상되어 공시가격에 따라 과세표준이 달라질 수 있는 구조예요.
비거주 1주택 공제는 9억 원 축소안이 철회되어 현행 12억 원이 유지되지만, 실거주자(14억 원)와는 2억 원의 공제 격차가 있어요.
부부 공동명의는 '각자 공제'와 '1주택 특례' 중 유리한 방식을 선택해야 하며, 양도 시에는 장기보유특별공제 총액 한도에 따른 세부담 변화를 점검해야 해요.
1주택 기본공제 14억 상향, 하지만 고가 주택은 세부담이 늘어날 수 있어요
이번 개편안의 핵심은 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 기존 12억 원에서 14억 원으로 상향하는 것이에요. 이에 따라 공시가격 14억 원 이하 주택 보유자는 종부세 납부 대상에서 제외되거나 세부담이 경감될 수 있어요. 다만, 고가 주택 보유자의 경우 세부담이 늘어날 가능성이 있어요.
그 이유는 공정시장가액비율이 기존 60%에서 70%로 인상되기 때문이에요. 공정시장가액비율은 [공시가격 - 기본공제액]에 곱하여 실제 세금을 부과하는 기준인 '과세표준'을 결정하는 변수예요. 이 비율이 높아지면 동일한 공시가격이라도 과세표준이 커지므로 납부 세액이 늘어날 수 있어요.
구분 | 8월 발표안 내용 | 9월 정부안(수정) |
|---|---|---|
거주 1주택 기본공제 | 14억 원으로 상향 | 14억 원 유지 |
비거주 1주택 기본공제 | 9억 원으로 축소 | 12억 원 유지 |
세부담 상한 | 150% → 200% 상향 | 150% 유지 |
특히 시가 35억 원 이상의 주택은 공정시장가액비율 상승과 세율 인상이 결합되어 세부담이 증가할 수 있어요. 다만, 당초 논의되었던 세부담 상한 200% 상향안은 9월 정부안에서 제외되어, 전년 대비 세액 증가 폭이 150%를 넘지 않도록 제한돼요.
거주 여부와 명의에 따라 달라지는 공제액과 선택 전략
종부세 공제액은 해당 주택의 '실거주 여부'와 '소유 명의'에 따라 달라져요. 9월 정부안에서는 비거주 1주택자에 대한 공제 축소안이 철회되어 거주자와의 공제 격차가 5억 원에서 2억 원으로 좁혀졌어요.
부부 공동명의, 어떤 방식이 유리할까요?
부부 공동명의 1주택자는 다음 두 가지 방식 중 본인의 상황에 유리한 것을 선택하여 신청할 수 있어요.
각자 공제 방식: 지분별로 나누어 각자 공제액을 적용받는 방식이에요.
거주 시 각 9억 원(비거주 시 각 6억 원)씩 공제받아 과세표준을 분산하는 효과가 있어요.
1주택 특례 방식: 한 사람 소유로 간주하여 14억 원의 기본공제와 연령·보유기간에 따른 세액공제를 받는 방식이에요.
유리한 방식은 주택 가격, 소유자의 연령, 거주 기간에 따라 달라지므로 반드시 두 시뮬레이션을 모두 수행해 보는 것이 좋아요. 특히 향후 종부세 세액공제 요건이 '보유 기간'이 아닌 '거주 기간' 기준으로 적용될 예정이므로, 실거주 요건 충족 여부를 사전에 확인해 보세요.
고가 1주택 양도세, 장기보유특별공제 한도를 주의하세요
보유세뿐만 아니라 자산 처분 시 발생하는 양도소득세 변화도 확인해야 해요. 현재 1주택자는 장기보유특별공제를 통해 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있으나, 개편안은 이 공제 금액에 '총액 한도'를 설정하는 내용을 포함하고 있어요.
장기보유특별공제란 장기 보유 및 거주에 따른 혜택을 제공하는 제도이지만, 개편안에 따르면 이 공제 한도가 2029년 이후에는 10억 원으로 제한될 가능성이 있어요. 이는 양도차익이 큰 초고가 주택 보유자에게 세부담 증가 요인으로 작용할 수 있어요.
예를 들어, 30년 보유·거주한 주택의 양도차익이 매우 커서 기존에는 공제를 통해 세금이 2억 원대였더라도, 공제 한도 10억 원에 걸리게 되면 세금이 8억 원대까지 늘어날 수 있어요. 차익 규모가 클수록 한도 초과분에 대한 과세 대상 금액이 커지므로, 세금 차이가 발생할 수 있음을 유의해야 해요.
2026 세제개편안의 종부세 변화는 단순히 공제액이 상향되었다는 사실만으로 판단하기 어려워요. 공시가격 14억 원 이하의 주택은 혜택을 볼 수 있지만, 공정시장가액비율 인상과 양도세 공제 한도 제한 때문에 고가 주택 보유자는 세금 부담이 커질 수 있는 구조예요. 결국 거주 여부와 명의 구조, 그리고 향후 양도 계획이 세금에 영향을 미쳐요.
변화하는 세법에 대응하기 위해서는 무엇보다 내 집의 정확한 공시가격과 실거주 여부, 그리고 명의 구조를 먼저 정리해 두는 것이 좋아요. 정부안이 국회 심사를 거치며 최종적으로 수정될 수 있으므로, 확정 법안이 공포되면 반드시 예상 세액을 전문가와 함께 재계산하여 준비하시길 권해요.
*출처:
- 전문가도 혀를 내두른 '세제개편안', "젤 복잡한 건 1주택 부부공동명의" | https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202608051214441300 | YTN
- 비거주 1주택자 종부세 공제 9억 인하 백지화…현행 12억 유지 | https://www.imaeil.com/page/view/2026090114403357040 | 매일신문
- '똘똘한 한 채도 예외 없다'…40억 넘으면 종부세 폭탄? [2026 세제개편안] | https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000326321 | SBS Biz