공시가격이 12억 원을 초과하면 종부세를 부과하며, 고령자·장기보유자는 최대 80%까지 세액공제 혜택을 챙길 수 있어요.
부부 공동명의자는 9월 특례 신청으로 단독명의와 똑같이 세액공제 혜택을 누릴 수 있어요.
2026년 2월 세법 개정으로 지분율에 상관없이 부부가 합의해서 더 유리한 사람을 납세의무자로 자유롭게 지정할 수 있어요.
최근 2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.13%, 서울 18.60% 상승할 것으로 예상되면서 세금 부담을 걱정하시는 분들이 많아요.
올해 종부세 과세 대상(공시가격 12억 원 초과) 공동주택은 작년보다 53.3%나 늘어난 48만 7,000가구에 달할 전망이에요.
공시가격 상승에 대비해 1세대 1주택자가 세금 부담을 똑똑하게 줄이는 핵심 절세 전략과 2026년에 달라진 세법 개정 사항을 알기 쉽게 정리해 드릴게요.
종부세 과세 기준 및 고령자·장기보유자 세액공제
정부는 개인이 보유한 주택의 공시가격 합이 일정 기준을 넘으면 종합부동산세(종부세)를 부과해요. 1세대 1주택 단독명의자는 기본공제액으로 12억 원을 인정받아요.
✅종부세 과세 기준
구분 | 기본공제액 | 비고 | |
|---|---|---|---|
(세대) 1세대 1주택 | 단독명의 | 12억 원 | 세액공제 적용 가능 |
공동명의 | 9억 원(합계 18억 원) | 세액공제 적용 불가 | |
(인별) 다주택자 | 2주택 이하 | 9억 원 | 일반세율 적용 |
3주택 이상 | 9억 원 | 중과세율 적용 | |
공시가격이 12억 원을 넘더라도 고령자이거나 주택을 오래 보유했다면 세액공제를 받아 세금을 크게 줄일 수 있어요.
2026년 기준으로 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%의 연령별 공제율을 적용해요. 보유 기간별로는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%를 적용하며, 이 두 가지 공제를 합산해 최대 80%까지 세액공제 혜택을 받을 수 있어요.
부부 공동명의 1주택 특례와 납세의무자 지정의 변화
부부 공동명의는 기본공제 합산액이 18억 원으로 높지만 세액공제를 받을 수 없어요. 반면 단독명의는 공제 한도가 12억 원으로 낮아도 세액공제가 가능하죠.
따라서 고령·장기보유자라면 기본적으로 단독명의를 유지하는 편이 훨씬 유리해요.
하지만 공동명의자라도 매년 9월 16일~30일에 '공동명의 1주택 특례'를 신청하면 단독명의와 동일하게 세액공제를 챙길 수 있어요.
특히 2026년 2월 27일부터 시행령을 개정하면서, 지분율과 관계없이 1주택을 소유한 세대원 중 부부가 합의한 사람을 납세의무자로 자유롭게 선택할 수 있게 되었어요.
남편의 지분이 더 높더라도 세액공제에 더 유리한 아내를 납세의무자로 지정하는 등 내 상황에 딱 맞는 맞춤형 절세를 실천할 수 있어요.
단, 정부는 특례 주택의 공시가격을 과세표준에 합산하여 세액을 계산하며, 해당 주택 부분은 세액공제 대상에서 제외하니 유의해 주세요.
새 아파트 준공일이 아닌 종전 주택 취득일(상속 주택은 피상속인 취득일)을 기준으로 보유기간을 인정받아 장기보유 세액공제를 적용 받을 수 있어요.
6월 1일 현재 소유자에게 그 해 세금 전액을 부과하기 때문에, 주택 매도를 계획 중이라면 5월 31일까지 매수자에게 잔금을 받아야 세금 부담을 피할 수 있어요.
선제적 자산 점검을 통한 종부세 절약 방안
2026년 공시가격 인상으로 12억 원 문턱에 진입하는 납세자들이 48만 가구 이상으로 급증하고 있어요.
매년 고지서가 발급되는 특성상 보유세를 그대로 납부하기 쉽지만, 종부세 과세 구조와 특례 제도를 정확히 이해하면 합법적으로 세액을 줄일 수 있어요.
공시가격이 12억 원에 다다랐다면 지금 바로 자산 전략을 점검해 보세요.
단순 명의 변경을 넘어 부부 공동명의 1주택 특례의 유불리를 꼼꼼히 따져보고, 2026년 새롭게 도입한 납세의무자 자율 지정 제도를 적극적으로 활용하여 각자의 상황에 최적화한 절세 혜택을 꼭 챙기세요.