요즘 동일한 강남, 성수 권역에서도 어떤 건물은 거래가 빠르게 성사되고 가격도 높은 반면, 일부 물건은 매수자를 찾지 못해 장기간 방치되는 경우도 보입니다.
제 지인은 성수동 내 유사한 입지의 두 건물을 검토하고는, ‘조금 더 비싸더라도 확실하고 안전한 게 좋다’며 평당가가 더 비싼 건물을 매입했습니다. 다른 하나는 여전히 매물로 머물러 있고요.
지역만 보고도 매매가 이뤄지는 시기는 지난 듯한데, 같은 강남과 같은 성수라도 무엇을 기준으로 좋은 꼬마빌딩을 고를 수 있을까요?
‘Flight to quality(우량자산 선호)’는 금리, 경기, 임차수요 등 시장 불확실성이 확대될수록 투자자들이 ‘어느 자산이 진짜 안전한가?’에 대한 고민을 하고, 보다 안전하고 검증된 자산으로 자금을 집중시키는 것입니다. 과거에는 핵심 지역에 위치했다는 사실만으로도 투자 매력이 인정되었다면, 현재는 같은 지역·권역 내에서도 자산별 성과와 격차가 크게 벌어지고 있기도 합니다.
사실 좋은 물건의 기준은 예전과 크게 다른 것이 아니며, 시장 상황과 트렌드에 따라 중요도의 순서나 복잡성이 변화하는 것입니다. 이에 따라 이전의 활황기보다 더 정교한 기준으로 우량자산을 선별할 필요가 있는 것이고, 다음의 몇 가지를 우선하여 살펴보시기를 권해드립니다.
첫째, 초양극화 시장에서 입지의 희소성과 대체 가능성 유무가 더욱 중요합니다.
서울의 꼬마빌딩 시장은 이미 핵심·비핵심 지역 구분이 심화되고 있으며, 각 도로의 코너, 상권의 핵심부, 플래그십 건물과의 인접성, 유동 인구의 성격, 가시성, 용적률 여유 등 대체 불가한 희소성이 물건의 희비를 더욱 가혹하게 가르고 있습니다. 핵심 지역에도 일반적인 이면 도로 입지에 공실로 방치된 신축 건물이 적지 않음을 지나치면 안 되겠습니다.
둘째, 추가 비용을 최소화할 수 있는 건물이어야 합니다.
건물 공사비나 유지 관리비 등의 인플레이션은 뉴노멀이 되었고, 가용 레버리지(LTV)는 축소되었습니다. 소비 트렌드나 임차 수요의 지속성은 빠르게 변화하며 임대료 상승엔 제약이 많습니다. 핵심지역 꼬마빌딩 가격을 수익률로 설명할 수 없고 큰 자본금이 묶여야 하는 상황에서, 매입 및 취득 외 추가비용 투입에 더욱 신중해야 합니다. 엘리베이터가 없거나 대수선이 필요한 건물에 Value-Add를 위한 투자가 자산 가치 상승을 보장하는 것은 아닙니다. 용적률 여유나 리모델링 가능성은 지금 당장 수행해야 할 과제가 아닐 수 있고, 불확실한 미래에 대한 선투입보다는 ‘향후 하방 안정성’에 대비할 수 있어야 합니다.
셋째, Flight to quality 현상은 임차인에게도 마찬가지입니다.
이커머스의 폭발적인 성장과 함께 촉발된 대형 신축 물류센터의 공급은 임차인들의 대이동을 불러왔습니다. 비슷한 임대료에 더 좋은 입지와 고품질 물류센터로 이동하지 않을 이유가 없어 우량 입지의 공실은 해소되고 물건 가격은 치솟았습니다. 이와 비슷한 현상이 이미 서울의 오피스 시장에서도 벌어지는 듯합니다. 산업과 임차 수요는 그 규모와 다양성, 질적인 면에서 모두 발전했고, 이들의 업무 공간과 소비 상권에 대한 니즈도 변화했습니다. A급 자산의 가격은 더욱 견조해지고, B/C급 자산은 공실률과 가치 하락의 위험성이 높아집니다. 좋은 임차인이 떠나지 않게 지키는 일 또한 중요해졌습니다.
핵심은 ‘좋은 지역의 자산’이 아니라, ‘좋은 자산이 위치한 지역’인지 정밀하게 판단하는 것입니다. Flight to quality 현상이 심화되면 같은 지역이더라도 평균적인 자산은 점점 외면받고, 보다 상위 자산으로 수요가 집중되는 경향이 강화될 것입니다. 예산 내에서 규모보다 질을 우선하고, 단기 차익보다 장기 보유 안정성을 중시하고, A급 물건이 아니라면 그에 인접이라도 해야 하고, 임차 및 상품성 등의 요소를 복합적으로 검토해야 할 것입니다. 그리고 꼬마빌딩 역시 수많은 자산 포트폴리오 중 하나일 뿐임을 잊지 말고, 냉철한 눈으로 바라봐야 할 것입니다.
본 자료는 2026년 6월 말 기준으로 작성되어 2026년 7월 7일 발간된 책자 「2026 혜안」 원본 내용을 그대로 반영하였으며, 현재 시점의 내용과 다를 수 있습니다.