강남·서초·용산 등 고가지역의 2026년 보유세는 작년 납부액의 140~150% 수준까지 늘어날 전망이에요.
보유세 인상에도 매도가 드문 이유는 집값 대비 보유세 비중은 낮으나, 매도 시 발생하는 양도세 비중이 크기 때문이에요.
향후 시장은 급매물 출회보다는 규제 문턱을 피해 한강벨트로 수요가 이동하거나 실거주 전환 등의 양상으로 나타날 수 있어요.
보유세가 올라도 집주인들이 매도를 꺼리는 이유
보유세 인상이 고가 주택의 대량 매물 출회로 바로 이어질지는 지켜봐야 해요. 자산가들이 매도를 주저하는 주요 이유 중 하나는 보유세와 양도세 사이의 세액 차이에 있어요. 보유세는 자산을 유지하기 위해 매년 지출해야 하는 '운영 비용'인 반면, 양도세는 자산 매각 시 발생하는 시세 차익에 대해 부과되는 '회수 비용'이기 때문이에요.
고가 주택 보유자 입장에서 보유세는 자산 가치 대비 비중이 낮아 현금 흐름으로 대응 가능한 경우가 많아요. 반면, 장기 보유한 주택을 매도할 때 발생하는 양도세는 차익 규모에 따라 상당한 세액이 발생할 수 있어요. 특히 향후 장기보유특별공제 한도가 조정되는 등의 세제 개편이 적용될 경우, 매도 시점에 부담해야 할 세액이 현행보다 늘어날 수 있어 매도 시점을 신중하게 결정하게 돼요.
구분 | 보유세 (재산세·종부세) | 양도세 |
|---|---|---|
내는 시점 | 보유하는 동안 매년 | 팔 때 한 번 |
부담 수준 | 전국 평균 집값 대비 약 0.15~0.2% | 차익이 크면 억 단위 |
개편 시 증가 폭 | 고가주택 현행 대비 500만~1,500만 원 추가 | 공제 한도 10억 원 시 1억~10억 원 이상 |
출처: YTN 라디오 우병탁 전문위원 인터뷰 재구성. 자산 매도 결정 시 보유세 인상분과 양도세 공제 변화에 따른 세액 변동을 함께 고려해야 해요)
2026년 고가지역 보유세 인상 전망과 예상 수치
2026년 연말 납부 예정인 보유세는 강남, 서초, 용산 등 주요 고가지역을 중심으로 상승할 가능성이 있어요. 세제 개편안과 별개로 서울 주요 지역의 아파트 가격 변동이 공시가격에 영향을 주며 세 부담을 높일 수 있어요. 현재 종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율은 60% 수준으로 유지되고 있으나, 자산 가치 변화에 따라 달라질 수 있어요.
💙공정시장가액비율: 공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 곱해 세금을 매길 기준(과세표준)을 정하는 비율이에요.
주요 단지의 예상 보유세 변화를 통해 세 부담 달라지는 사례
단지 (전용 84㎡) | 2025년 보유세 | 2026년 예상 보유세 | 비고 |
|---|---|---|---|
서초 반포자이 | 약 1,270만 원 | 약 1,800만 원 | 작년의 140%대 |
강남 은마 | 약 700만 원 | 1,000만 원 이상 | 약 300만 원 증가 |
📝세제 변화에 따른 시장의 세 가지 주요 변수
보유세와 양도세의 정책 변화는 시장의 매물 흐름에 영향을 줄 수 있는 변수가 돼요.
양도세 강화 전 '유예기간'의 활용이에요. 정부가 양도세 규제를 강화하기 전, 특정 시점(예: 2026년 말 또는 2027년 5월 말)까지 매도할 경우 종전의 세율을 적용받을 수 있는 유예 조치가 시행된다면 해당 기간 내 매물이 나타날 수 있어요.
정책의 예측 가능성이에요. 세법의 변경은 시장 참여자들의 관망세를 유도할 수 있어요.
규제 문턱을 피하기 위한 '수요의 이동'이에요.
🔮문턱효과란?
특정 가격선 이상의 주택에 규제가 집중될 경우, 수요가 규제 범위 바로 아래 가격대나 인접 지역으로 옮겨가는 현상
고가 주택에 대한 세 부담이 높아지면, 상대적으로 규제 문턱이 낮은 마포, 성동, 광진 등 한강벨트 지역으로 수요가 이동하는 현상이 나타날 수 있어요. 이러한 수요 이동은 해당 지역의 전세 가격에 영향을 줄 수 있어요.
보유세 인상만으로 고가 주택 매물이 시장에 대거 나오기는 어려울 수 있어요. 보유세는 매년 발생하는 운영 비용으로서 현금 흐름으로 대응 가능한 범위 내에 있을 수 있지만, 매도 결정은 양도세에 따라 세액 차이가 크게 발생하는 중대한 결정이기 때문이에요. 따라서 시장의 변화는 급매물의 등장보다는 수요의 지역적 이동이나 실거주 전환, 전세가 움직임 등의 형태로 나타날 가능성이 있어요.
고가 주택 보유자라면 2026년 연말에 부과될 보유세 예상액을 미리 확인하여 안정적인 현금 흐름 계획을 세워 두는 것이 좋아요. 만약 매도를 고려하고 있다면 보유세 인상 폭보다는 양도세 개편에 따른 세액 변화를 주요 기준으로 삼아야 해요. 국회에서 확정되는 세법의 흐름을 주시하며, 전문가와 함께 본인의 예상 세액을 점검하는 것이 도움이 돼요.