다주택자의 양도세 중과 재개, 다주택자는 어떤 선택을 해야 할까요?

지난 2026년 5월 9일부로 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치가 종료되었습니다. 저는 유예 기간 동안 매도하지 못해 현재 서울과 경기도에 각각 1채씩 총 2주택을 보유하고 있습니다.

지금이라도 두 주택 중 하나를 매물로 내놓는 것이 나을까요? 정책 변화에 맞춰 무조건 매도하는 것이 유리한 선택인지, 만약 매도한다면 어떤 주택을 먼저 정리해야 할지 결정하기가 쉽지 않습니다.

변화하는 환경 속에서 다주택자들은 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

2022년 5월부터 유예되었던 다주택자 양도세 중과 제도가 다시 시행되었습니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 장기보유특별공제가 배제되고, 기본세율에 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)가 가산되어 중과세됩니다.

매도 여부를 결정하기 위해서는 중과 재개 전후의 양도세 부담 차이를 확인하실 필요가 있습니다.

양도차익 5억 원을 가정하여 시뮬레이션한 결과, 약 1억 5,000만 원의 세 부담이 가중되는 것으로 나타났습니다. 양도세 최고세율이 45%(과세표준 10억 원 초과)이므로 최고 65%까지 부담이 늘어날 수 있는바, 이를 바탕으로 매도 여부 및 매도 가격 전략을 신중히 결정하셔야 합니다.

5월 9일 이전 매도 타이밍을 놓쳤다면, 단순히 매도를 서두르기보다 전략을 재정비할 필요가 있습니다.

중과세율이 적용되면 세 부담이 크게 증가하므로, ① 임대 수익을 유지하면서 시장을 관망하거나, ② 양도차익이 상대적으로 적은 외곽 주택부터 정리하여 1주택자로 전환하는 방안을 검토할 수 있습니다.

보유를 선택했다면, 임대 수입에서 보유세와 금융 비용을 제외한 순현금흐름이 적절히 유지되는지 점검해야 합니다. 사례별 차이는 있으나, 한국부동산원 평균 주택 가격 기준으로 추정한 결과, 세 부담을 감안한 임대 수익은 기대보다 낮을 수 있습니다. 특히, 높아진 보유세 부담이 지속되는 만큼, ① 주변 월세 수준이 높지 않거나 ② 집값 상승 기대치가 연간 보유세를 하회한다면, 현금흐름 측면에서는 1주택자로의 전환이 유리할 수 있습니다.

결국 다주택자의 선택지는 세 부담 경감을 위한 매도와 현금흐름 확보를 위한 보유로 요약됩니다. 다만 보유 후 관망 전략은 주택 가격 상승 가능성을 전제로 한 판단입니다. 따라서 보유하신 주택의 입지와 상품성, 현재 가격과 주변 시세, 개발 호재 등 상승 가능성을 면밀히 검토하여 합리적으로 결정하시길 권합니다.

본 자료는 2026년 6월 말 기준으로 작성되어 2026년 7월 7일 발간된 책자 「2026 혜안」 원본 내용을 그대로 반영하였으며, 현재 시점의 내용과 다를 수 있습니다.