3년 전 강남역 인근 상가를 보증금 3억 원, 월세 2천만 원에 임차하여 병원을 운영 중입니다.
최근 상가 주인이 바뀌었고, 새 소유자는 고액 보증금을 내고 있는 임차인의 경우 상가임대차법의 보호를 받지 않는다며, 임의로 임대료를 올리겠다거나 퇴거를 하라는 등 임차인들과 이런저런 마찰을 일으키고 있습니다.
저는 처음 계획대로 이곳에서 10년간 임대차계약을 유지하며 병원을 운영할 수 있을까요?
서울 소재 상가의 임차인이 부담하는 ‘환산보증금’이 9억 원을 넘는 경우에는 상가임대차법의 일부만 적용되므로 주의를 요합니다. 가령 환산보증금 9억 원을 초과하는 고액의 보증금을 부담하는 임차인은 상가임대차법에 따라 3기 이상의 차임을 연체하는 등 특별한 사정이 없는 한 최초 계약일로부터 10년까지 계약갱신청구를 할 수 있습니다.
반면, 묵시적 갱신의 경우 상가임대차법이 적용되지 않고 민법을 따릅니다. 따라서 묵시적 갱신이 인정되는 경우에 환산보증금 9억 원 이하 임대차는 동일 조건으로 새로 계약기간 1년이 보장되지만, 이를 초과한 고액 보증금 임대차는 ‘기간의 정함이 없는 임대차’로 간주되어 임대인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 임차인이 이를 통고받은 날로부터 6개월이 지나면 임대차는 해지됩니다.
질문의 경우 서울 소재 상가이고 환산보증금이 23억 원[=3억 원+(2천만 원 ⅹ 100)]이므로, 기준 금액 9억 원을 초과하는 고액 보증금 상가임대차 계약입니다. 임차인은 묵시적 갱신 상황이 되지 않도록 매 계약기간이 만료되기 전 임대인을 상대로 명시적으로 갱신청구권을 행사하여야만 같은 상가에서 남은 7년 동안 병원을 안정적으로 운영할 수 있습니다.
본 자료는 2026년 6월 말 기준으로 작성되어 2026년 7월 7일 발간된 책자 「2026 혜안」 원본 내용을 그대로 반영하였으며, 현재 시점의 내용과 다를 수 있습니다.