부담부증여는 수증자가 인수한 담보채무나 임대보증금만큼을 유상양도로 봐 증여자에게 양도소득세가 생길 수 있어요.
성년 자녀가 직계존속에게 받는 증여재산공제는 10년 합산 5천만 원이고, 기본 증여세율은 과세표준 1억 원 이하 10%부터 30억 원 초과 50%까지예요.
1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 2년 보유가 필요하고, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주요건도 확인해야 해요.
세입자가 나가면 보증금 4억 원을 돌려줘야 해 실거주에는 큰 자금이 필요했죠.
오래된 조언처럼 ‘2년 살면 비과세’ 또는 ‘공시가격 1억 원 이하 주택을 더 산다’고 단순화하면 위험해요.
부담부증여는 증여자와 수증자에게 서로 다른 세금이 발생하고, 추가 주택은 비과세 판정과 대출 규제까지 바꿀 수 있어요.
머니 프로필과 돈 관리 방식
부담부증여로 받은 아파트, 어떻게 투자해야 할까요?
제 로망 같은 삶은 강민경 님 같은 삶이에요! 강아지, 함께할 부부 같은 친구, 혼자 살면서 누리는 한남동 집, 뛰어난 센스와 감각까지…!
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고민과 해결 방향
폭포 님의 부담부증여 고민과 해결 방향
Q. 전세를 끼고 있는 자가 1채, 어떻게 투자해야 할까요?
전세를 끼고 있는 자가 1채가 있어요. 부모님께 부담부증여를 받은 아파트예요.
서울 가장자리의 나홀로 아파트라 가격대가 높지는 않아요. 부담부증여를 받았기 때문에 5년간 매매를 할 수 없어요.
양도세 감면을 받으려면 2년을 살아야 해요. 아파트 값이 오르기만을 기다리기보다는 추가적으로 자산을 불리고 싶어요. 내년쯤에 전세 계약이 끝나고 나면, 제가 2년 실거주를 하는 게 좋을지, 아닐지 고민돼요.
실거주를 하면 모아둔 현금을 다 쓰고, 추가로 주택담보대출을 받아야 해요.
게다가 금리가 높아서 대출 이자가 부담이 되기도 하고요. 실거주를 하지 않으면 보유한 현금으로 새로운 투자를 하고 싶어요. 약 8천만 원이 되는 현금으로 어떻게 부동산에 투자할 수 있을지 판단이 안 서요. 어떻게 하는 게 좋을까요?
A. 1세대 1주택 비과세를 적용받는 게 유리해요
부담부증여는 주택에 걸린 대출도 같이 물려줘요.
부담부증여는 부모가 자식에게 주택을 증여하면서 주택에 걸려 있는 대출이나 보증금도 같이 물려주는 방식이에요.
고가의 주택을 제외하고는 증여세와 취득세를 줄일 수 있는 방법이에요.
부담부증여의 특징은 자녀가 직접 대출 또는 보증금을 갚아야 한다는 점이에요. 그래서 폭포 님도 2년의 실거주를 하는 동안 부담해야 하는 대출 이자 등을 고민하고 계신 것으로 보여요.2년 실거주 하면 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
2년 실거주할 경우 장점이 있어요. 바로 비과세 혜택인데요. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 가지고 있으면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
다만, 폭포 님의 주택은 서울에 위치해서 조정대상지역에 있는 주택이라 2년 이상 실거주해야 비과세가 적용돼요.
매도 가격이 12억 원을 넘지 않아야 하는 등 세부 조건이 있지만 폭포 님은 비과세가 적용되는 것으로 보고 계신 것 같아요.
지금 폭포 님의 상황을 볼 때, 당장은 아니더라도 2년은 실거주 해서 비과세 혜택을 받는 것이 좋다고 생각돼요. 5년 뒤에 아파트 가격이 많이 오른다면, 1세대 1주택은 일반세율 과세이기 때문에 세율이 아주 높지는 않아서 세금을 내고 파는 것도 고려할 수 있어요.1억 원 이하 주택은 취득세가 중과되지 않아요. 현금 8천만 원은 적은 돈이 아니에요.
쓰기에 따라서 활용도가 매우 높을 수 있으니, 부동산 투자를 하기로 마음을 먹었다면 전략적으로 움직일 필요가 있겠어요.
지난달 28일, 세제개편안이 나오면서 종합부동산세(종부세)의 산정 방식이 달라졌어요.🧮
이전에는 다주택자에게는 세금을 더 매겼는데, 다주택자 중과세율이 폐지됐어요. 다주택자도 1주택자와 동일한 세율이 적용돼요.
종부세의 다주택자의 기본 공제 금액도 6억 원에서 9억 원으로 올라갔어요. 주택을 여러 채 가지고 있을 경우, 이전보다 세금 부담이 줄어든 거예요.
주택을 여러 채 소유해도 이전보다 종부세 부담이 줄어들자, 1억 원 이하 주택의 인기도 덩달아 올라갔어요.
공시가격 1억 원 이하의 주택은 여러 채를 사더라도 취득세가 중과되지 않는다는 점이 영향을 미쳤어요. 부담부증여로 받은 주택은 따로 두고, 본인의 전략으로 투자를 시작해보세요. 덧붙여서, 정기적으로 수익이 들어오는 현금흐름 추종형 부동산 투자는 자산이 한참 형성되고 난 후에 해도 돼요.
📌 부담부증여와 주택 처분에 따른 세금은 취득 시점과 보유 조건에 따라 달라질 수 있으므로 실행 전 세무 전문가의 확인이 필요해요.
증여세와 양도세가 동시에 움직이는 구조예요
국세청은 증여재산에 담보된 증여자의 채무나 임대보증금을 수증자가 실제 인수하면 그 채무액을 증여재산가액에서 차감한다고 안내해요.
대신 인수 채무는 유상양도로 보므로 증여자에게 양도소득세 납세의무가 생겨요.
수증자는 순증여가액을 기준으로 증여세를 계산하고 취득세도 별도로 검토해야 해요.
성년 자녀가 직계존속에게 받는 공제는 10년 합산 5천만 원이며, 같은 직계존속과 그 배우자에게 받은 과거 증여도 합산될 수 있어요. 증여세 기본세율은 10~50%의 누진구조예요.
채무를 명의만 넘기고 실제로 부모가 갚으면 채무 공제가 부인될 수 있으므로 대출약정, 보증금 승계, 상환자금 흐름을 문서로 남겨야 해요.
2년 실거주는 자동 비과세 버튼이 아니에요
국세청 안내상 1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 2년 이상 보유하면 원칙적으로 비과세를 검토할 수 있어요.
양도가액 12억 원 초과 고가주택 부분은 제외되고, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주요건도 확인해야 해요.
핵심은 ‘현재 조정지역인가’만이 아니라 취득 당시 지역지정과 취득일, 세대의 다른 주택, 일시적 2주택 특례예요.
부담부증여 뒤 5년 이내 양도와 관련한 이월과세·부당행위 규정도 거래 구조에 따라 달라질 수 있어,
‘5년간 매매할 수 없다’는 표현을 법적 금지로 받아들이면 안 돼요.
매도 예정일을 정한 뒤 취득·증여·전입·양도 예정일을 세무 전문가에게 모두 보여주세요.
실거주 결정은 보증금 반환표에서 시작해요
세입자 보증금 4억 원은 자산이 아니라 언젠가 돌려줘야 할 부채예요.
실거주를 선택하면 계약 종료일에 맞춰 자기자금, 보증금 반환 목적 대출, 새 임차인의 보증금 중 무엇으로 갚을지 확정해야 해요.
2026년에는 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기연장이 제한되는 등 주택 수에 따른 금융규제가 강화됐어요. 추가 주택 투자는 취득세, 보유세, 향후 1세대 1주택 비과세와 대출 가능성을 동시에 바꿔요.
‘공시가격 1억 원 이하라 취득세 중과가 없다’는 한 조건만 보고 매수하지 말고 지역·정비구역 여부와 지방세법상 예외를 확인하세요.
실거주 비용, 계속 임대 비용, 매도 후 세후 금액을 같은 보유기간으로 계산해 비교하는 게 먼저예요.
증여세 신고도 별도로 확인하세요.
부담부증여는 증여세 절감 기법이 아니라 채무와 세금이 함께 이전되는 거래예요.
세입자 보증금 반환 가능성을 먼저 확인하고, 실거주·계속 임대·매도의 세후 결과를 비교하세요.
세법은 사실관계에 따라 결과가 크게 달라지므로 2026년 8월 10일 기준 공식자료를 출발점으로 삼되 실행 전 세무사와 관할기관에 확인해야 해요.💫
※ 본 콘텐츠는 2030 경제 미디어 어피티와의 제휴를 통해 제공받은 원고를 기반으로 제작되었습니다.